印心耕讀

激盪金錢腦--- 無薪休假 收入銳減 房貸可申請降息或延長年限

文／洪宣儀


盧小姐目前為科技公司員工，擔任品管員，每月薪水為35,000元，在民國92年SARS期間，趁著當時房市低迷與低利率時買了一間公寓，購買價格為560萬元。雖然幾年下來房價有上漲，但現在盧小姐臉上卻沒有任何喜悅之意。原來現在全球景氣似乎進入衰退階段，公司目前要求員工休無薪假，原本貸款尚可正常繳息的盧小姐，現在卻為了每月正常還款傷神。

5年前貸款成數近八成，貸款金額為440萬元，貸款期間為20年，貸款期間前3年只繳利息，如今早已過寬限期（已繳滿5年），目前利率為3.5%，每月需繳月付金為28,648元。眼看著逐漸入不敷出的存摺餘額，盧小姐該如何因應現在的窘境呢？


方法一

向原貸銀行延長貸款年期

至少可延5～10年

不過盧小姐也要記得，延長貸款期間，則總利息支出亦將大幅增加，然而若盧小姐可以先安然度過現在不景氣階段，未來若有能力時，可以將每月多餘資金運用於提前還本。


方法二

向原貸銀行爭取降息

每降1碼，1年省1萬

若盧小姐在這5年繳納貸款均準時、信用狀況正常，可向原貸款銀行申請調降利息，雖然可能調幅有限，但也不無小補。假設以盧小姐現在貸款餘額400萬元為例，每調降1碼（0.25%），一年可省新台幣1萬元的利息支出，每月可省下833元。

若能以繳款準時及信用正常為訴求，盧小姐可以依此良好記錄爭取降息。


方法三

向他行辦理轉貸

利率應低於1～2.5碼

萬一盧小姐看到其它銀行的低利房屋貸款，先別急著辦理轉貸，應先試算轉貸費用是否符合效益，同時還要看未來的利率加碼水準來評估是否划算。

以盧小姐為例，假設辦理轉貸，其轉貸成本預估為10,800～25,000元，以此反推，則盧小姐在新銀行辦理的貸款利率，應低於現在利率1～2.5碼（0.25%～0.625%）以上才划算。

同時盧小姐也要留意的是，一般房貸利率的優惠期大多在1～3年不等，過了優惠期之後，則會回復到基準利率加碼的情形，約目前3.5%～4.5%之間，不可能永遠處於優惠期。因此，若原貸款銀行不願意協助盧小姐辦理降息或延長貸款期間，再建議盧小姐考慮轉貸。

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考量房子本身乃盧小姐自住，其地段位於市區，具有優良學區、近市場、交通便捷等優勢，SARS過後，目前房價已較當時價格上漲6成。

依市值來看，若盧小姐賣掉房子，合理成交價約900萬元，扣除5年來的房貸利息支出後，盧小姐可藉由出售房屋而獲利約264萬元；理應優先考慮此方案，未來再視景氣而重新評估貸款購屋的需求。（本文作者為聯邦銀行財富管理部北區理財諮詢顧問兼市場研究專員）